宅建試験に独学挑戦開始から２週目の記録です。
まずは試験内容の全容を知るべく、テキストを通読しています。
実践8日目 3月3日
P121～P140（第1編、第7章）まで通読（１回目）
勉強時間は35分
今日の内容は『共有と区分所有法』について
・共有とは一つの家などを２人以上で共同所有すること
・所有権の割合を持分と言い、出したお金の割合で決まる
・共有物の保存、利用、変更に関しては共有者の賛成が必要
必要な割合は保存は単独で出来る、利用は持分の過半数の賛成が必要、変更は全員の同意が必要
・区分所有法は分譲マンションに適用される法律
・自分が買ったマンションの部屋を専有部分という。階段や廊下、エレベーターなどを共用部分という。
・区分所有建物（マンション）の管理において、共用部分の重大な変更や規約の変更などを行う際には区分所有者と議決権の両方で一定の賛成が必要になる。
【わかった事】
マンションの共用部分は区分所有者全員の共有となる。
持分は専有部分の床面積に比例する。
共用部分だけを分離して処分することなどは出来ない。
実践9日目 3月4日
P141～P159（第1編、第8章）まで通読（１回目）
勉強時間は41分
今日の内容は『抵当権』について
・抵当権とは、お金を貸す際に相手の家などに抵当権を設定しておき、返せない場合には家を売ったお金で返してもらうシステムの事。借りたお金を完済すると抵当権は消滅する。
・根抵当権とは抵当に入れる不動産などを査定して極度額という限度額を設定し、その範囲内で貸したり返したり出来るシステム。
【わかった事】
・土地に抵当権を設定しても農作物には効力は及ばない
・抵当権の設定は口約束だけで成立する。第三者に対抗するためには抵当権の登記が必要。
・抵当権は複数設定できる。優先順位は登記の早い方。抵当権の順位が低いと１円も返ってこないこともある。
実践10日目 3月5日
P160～P177（第1編、第9章）まで通読（１回目）
勉強時間は23分
今日の内容は『債務不履行と損害賠償、解除』について
・債務不履行とは債務を履行しない事、契約違反の事
・債務不履行には履行が遅れる履行遅滞と、消失などで履行が不可能になる履行不能の２つのタイプがある。
・債務不履行になると債権者は契約を解除できる。また債務不履行によって生じた損害の賠償請求が出来る（債務者に落ち度があった場合）
・売買契約で買主が手付を払った場合、買主は手付を放棄すれば契約を解除できる。売主は手付を倍返しすれば契約を解除できる。どちらも相手方が契約の履行に着手してしまうと手付による解除はできない。
【わかった事】
・債務不履行があった際の損害賠償額をあらかじめ決めておくことも出来る。家を売買する時の引き渡しの日程などで「１日遅れる毎に○○円」という感じ。
・借金などの金銭債務には履行不能はない。履行遅滞だけ。
実践11日目 3月6日
P178～P205（第1編、第10～11章）まで通読（１回目）
勉強時間は36分
今日の内容は『契約不適合の場合の売主の担保責任と連帯債務・保証債務』について
・買ったものが約束したものと違った場合、買主は契約不適合を主張できる
・契約不適合となる4つのポイント『種類、品質、数量、権利』
・契約不適合の際に買主が請求できる権利『追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除』
・担保責任を負わないという特約をつける事も出来る
・連帯債務とは複数人で債務を負っている状態。債権者は連帯債務者の全ての人に全額の支払いを請求できる。誰かが全額を支払うと他の人の債務も無くなる。支払った人は残りの債務者に対して各自の負担部分を請求できる。
・誰かの保証人や連帯保証人になると、その人が借りた金額だけでなく金利や損害賠償などの責任も負わなければいけない。しかし保証人の場合、まずは債務者に払わせるようにいう事ができるが連帯保証人の場合にはそれも出来ない。
【わかった事】
家を売買するときの契約書には瑕疵担保責任という言葉が出てきたが、民法改正により契約不適合責任へと変わった。
今までよりも買主が保護されるようになっている。
連帯保証人になるという事は、自分が債務を負うようなもの？
実践12日目 3月7日
P206～P220（第1編、第12章）まで通読（１回目）
勉強時間は21分
今日の内容は『賃貸借』について
・賃貸借とは賃料を払って部屋などを借りる契約の事
・賃貸物（借りた部屋など）の雨漏りを修繕する場合、これは家に住むうえで必要なので「必要費」となり賃貸人が義務を負う。賃借人が支払った場合は賃借人に直ちに、全額を請求できる。
・より住みやすくするために掛かった費用は「有益費」という。こちらは賃借人が支払った場合でも全額を請求することは出来ない。賃貸借契約の終了時に、掛かった費用全額or現存する増加額のどちらかを賃貸人が選んで支払う。
・敷金は賃借人の債務不履行に備える担保
【わかった事】
借りた土地に家を建てて住んでいる場合、その土地の所有者が変わっても借地権が登記されていれば対抗できる。
借りた家に住んでいる場合も同じ。建物賃借権が登記されていれば対抗できる。登記が無くても実際に借家に住んでいるのであれば対抗できる。
【わかりにくい所】
賃貸借の契約で、賃貸人が変更する場合と賃借人が変更する場合で承諾が必要な場合と不要な場合がある。
敷金の問題も絡んできて分かりにくい。
実践13日目 3月8日
P221～P242（第1編、第13章1節）まで通読（１回目）
勉強時間は33分
今日の内容は『借地借家法・借地』について
・借地借家法は借主を守る為の法律
・借地権とは建物の所有を目的とする地上権や土地賃借権の事
・借地権の契約で期間を定めていない場合は30年
・契約の更新には4通りの方法がある。合意更新、請求更新、いすわり更新、建替え更新
【わかった事】
借地借家法は立場的に弱い借主を保護する法律。
借地権の契約期間後もいすわる事で更新を主張できる。
それに対し貸主は正当事由が無いと更新を阻止できない。
もしくは最初から更新しない契約を結ばないといけない（定期借地権）
【わかりにくい所】
地上権と土地賃借権の違い？
借主が借地権を別の人に譲った場合に、貸主の承諾がいるかどうか？
実践14日目 3月9日
P242～P254（第1編、第13章2節）まで通読（１回目）
勉強時間は20分
今日の内容は『借地借家法・借家』について
・建物賃貸借の契約期間は1年以上。1年未満での契約は期間の定めがない契約となる。契約期間満了後は自動的に更新される⇒期間の定めのない建物賃貸借契約に移行。
・建物賃貸借契約を終了するには期間の定めがある場合は1年前から6か月前の間に更新拒絶通知が必要。その際、賃貸人が更新拒絶するには正当事由が必要になる。
・期間の定めがない場合は解約通知が必要。賃貸人からは解約申し入れ後6か月後に終了。さらに正当事由も必要。賃借人からは申し入れ後3か月で終了。
【わかった事】
建物賃貸借の契約では家を借りる人が法律で守られているが、借地の時ほどではない。
借地に家を建てて住む場合と、家を借りて住む場合とでは借主が負うリスクが全く違う。
それを考慮して常識的な範囲で守られているように思う。
まとめ
２週目の勉強時間は２０９分。
テキストを１１４ページ通読。このペースで読み進めると３月中に読み終わりそう。
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