宅建試験に独学挑戦開始から3週目の記録です。
まずは試験内容の全容を知るべく、テキストを通読しています。
実践15日目 3月10日
P255～P268（第1編、第14章）まで通読（１回目）
勉強時間は27分
今日の内容は『その他の事項』について
・弁済とは債務を履行すること。正当な利益を有する第三者は弁済できる。
・相殺とはお互いの貸し借りをチャラにする事。
・地役権とは他人の土地を少し使わせてもらう権利
【第1編終了！ここまでの感想】
今日で第1編の権利関係が終了。テキストも半分程進んだことに。
一つ一つの項目はなんとなく分かった感じはしている。
分かりにくいのが売買契約なら買主と売主、賃貸借なら貸主と借主のそれぞれが権利を別の人に譲ったりする場合。一気にややこしくなる。
覚えないとダメなのか？考えて出来るものなのか？過去問などを解いていく段階になればもう少し見えてきそう。
実践16日目 3月11日
P271～P294（第2編、第1章）まで通読（１回目）
勉強時間は36分
今日の内容は『宅建業』について
・正式名称は宅地建物取引業
・宅地とは現在建物が建っている土地、立てる目的で取引される土地、公共施設用地を除く用途地域内の土地
・建物とは居住用だけでなく倉庫や工場なども含まれる。マンションの一室も建物。
・取引とは土地や建物の売買、交換、貸借を代理、媒介、または自ら行うことのうち、免許なしでできる「自ら貸借」を除いた8つの事。
・業とは不特定多数を相手に、反復継続して取引を行う事
・宅建業の免許は事務所を置く都道府県知事からもらう。2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣にもらう。
・業者として相応しくない人は免許が貰えない・・・欠格事由という
【わかった事】
代理と媒介の違い
代理は当事者の代わりに契約すること・・・契約締結権限がある
媒介は当事者同士を引き合わせる仲介役のこと・・・契約締結権限はない
実践17日目 3月12日
P295～P306（第2編、第2章）まで通読（１回目）
勉強時間は21分
今日の内容は『宅地建物取引士』について
・宅地建物取引士になるには・・・宅建士試験に合格する⇒受験地の都道府県知事に登録⇒取引士証の交付
・宅建業者の時と同様に相応しくない人は免許をもらえない（欠格事由）
・宅建士でなければできない事・・・①重要事項の説明②重要事項説明書への記名押印③37条書面への記名押印
【わかった事】
宅建業者と宅建士の違い
宅建業者とは土地や建物などの売買、仲介などの取引を行う業者の事。
その取引の際に重要事項の説明などは宅建士でなければできない。
宅建業者はその事務所で働いている人の5人に1人以上の割合で宅建士を置かなければいけない。
実践18日目 3月13日
P307～P323（第2編、第3章）まで通読（１回目）
勉強時間は25分
今日の内容は『営業保証金と保証協会』について
・宅建業者が営業するためには供託所に営業保証金を供託しなければいけない。もしお客さんに損害を与えてしまった場合には供託所から還付される。
・供託金は本店は1000万円、支店は1店につき500万円必要。
・供託所からお客さんに還付がされたときは、そのぶん減った供託金の追加が必要。
・保証協会とは分担金を納付すれば高額な営業保証金を供託しなくてもいいシステム。
・分担金は本店60万円、支店30万円。
・お客さんに還付が発生した時は保証協会が供託金を入れてくれるが、その後で業者が納付しなければいけない。
【わかった事】
供託所に営業保証金を供託するのはお客さんを損害から守る為のシステム。
保証協会は高額の営業保証金を先に用意しなくても良いようにする宅建業者の為のシステム。
実践19日目 3月14日
P324～P338（第2編、第4章）まで通読（１回目）
勉強時間は25分
今日の内容は『業務上の規制と媒介契約』について
・守秘義務・・・業務上知った情報を退職後も漏らしてはいけない。正当な理由があれば良い。
・業者は手付金をお客さんに貸し付けると業務停止処分
・媒介契約は3種類ある。①一般媒介契約②専任媒介契約③専属専任媒介契約
①は他の業者などに媒介してもらってもOK。有効期間は無制限
②は他の業者には頼めない。自分で契約相手を見つけてくるのはOK。有効期間は3か月以内。
③は他の業者に頼むのも、自分で見つけてくるのもNG。有効期間は3か月以内。
【わかりにくい所】
「今日中に決めなければ契約できない」と考える時間を与えない事も禁止されている。
不動産屋さんに「早く決めないと他の人に取られるよ」という感じで言われたことがあったような？これはアウト？セーフ？
実践20日目 3月15日
P339～P349（第2編、第5章）まで通読（１回目）
勉強時間は17分
今日の内容は『報酬額の制限』について
依頼者からの報酬の上限は国土交通大臣が定めている
売買の媒介・・・200万円以下は５％、200万円～400万円以下は４％＋2万円、400万円以上は３％＋6万円を一方からもらえる。両方から媒介を依頼された場合は両方からもらえる
売買の代理・・・代理の場合は片方の代理人にしかなれないので、報酬は上の2倍が上限になっている
賃貸の媒介、仲介・・・双方からの合計が借賃額の1か月分まで
【わかった事】
土地の売買、交換には消費税はかからない、建物の売買、交換には消費税がかかる。
報酬額の計算は消費税抜きの価格で計算する。
計算して出た金額に課税業者の場合は１０％、免税業者の場合は４％を掛けた額を請求できる。
実践21日目 3月16日
P350～P371（第2編、第6章）まで通読（１回目）
勉強時間は34分
今日の内容は『自ら売主の8つの制限』について
・クーリングオフは業者が売主で素人が買主の場合に適用される
・手付金等保全措置とは、素人の買主が払った手付金が戻ってこなくなるリスクをなくすために業者が金融機関などと結ぶ契約の事
・業者と素人の契約で払われる手付は解約手付とみなされる
【わかった事】
業者と素人との契約（特に業者が売主、素人が買主）では素人が泣き寝入りすることが無いように法律で守られている。
まとめ
3週目の勉強時間は１８５分。
テキストを１１６ページ通読。
毎朝３０分×７日で２１０分のはずが・・・ちょっと少ないですね
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