宅建試験に独学挑戦開始から5週目の記録です。
まずは試験内容の全容を知るべく、テキストを通読しています。
実践29日目 3月24日
P475～P488（第3編、第6～7章、第4編、第1章）まで通読（１回目）
勉強時間は28分
今日の内容は『土地区画整理法、住宅金融支援機構』について
・土地区画整理法は昔ながらの街並みに、車の通れる広い道路などを通すために区画整理をする法律
・住宅金融支援機構とは住宅を買うためにお金を貸し出す銀行を支援する機構。
【わかった事】
住宅金融支援機構の仕組みは、銀行はローンを組んだ人の債権を機構に売却して利益を上げる。
機構はその債権を金融市場で売却して利益を上げる。
リーマンショックの原因の一つと言われるサブプライムローンは信用度の低い人向けの住宅ローンの事
実践30日目 3月25日
P489～P507（第4編、第2章～第６章 2節）まで通読（１回目）
勉強時間は28分
今日の内容は『公示価格、不動産の鑑定評価方法、不当景品、不当表示防止法、土地・建物、不動産取得税、固定資産税』について
・公示価格というのは地価高騰を防ぐために、土地鑑定委員会が示す標準地の正常価格の事
・原価法とは新たに建てるといくらかかるかを算定し、減価修正して不動産価値を求める方法。取引事例比較法は同じような物件がいくらで取引されていたかを調べて価格変動を考慮したうえで価格を求める方法。収益還元法は賃貸すればいくらの賃料になるかを算定し、そこから逆算して不動産価格を求める方法。
・不動産取得税は不動産を買ったときにかかる税金。課税標準×税率で決まる。建物の大きさなどで控除が受けられる場合がある（申告が必要）
・固定資産税は１月１日の時点で固定資産を所有している人が払う税金。
【わかった事】
「銀座の○○が公示価格日本一」などのニュースが流れることがあるが、
一般の取引において公示価格に強制力はない。あくまでも参考価格。
実践31日目 3月26日
P508～P518（第4編、第6章、第3～4節）まで通読（１回目）
勉強時間は26分
今日の内容は『所得税、登録免許税』について
・不動産を売買し利益が出た場合には利益に対し所得税がかかる。長期保有していた物件や自分が住んでいた物件、買い替え特例、住宅ローン減税などの控除がある。
・権利登記を受ける時は登録免許税が課される。納税の義務は両当事者が負う。
【わかった事】
不動産売買の所得税は、５年以内の短期売買なら税率３０％、５年超なら１５％、自分が１０年以上住んでいた６０００万以下の物件なら１０％。
また短期売買を繰り返すと宅建業法違反になる事もある。
実践32日目 3月27日
P519～P523（第4編、第6章、第5～6節）まで通読（１回目）
勉強時間は17分
今日の内容は『印紙税、その他の税』について
・印紙税は取引の際に契約書を作成した時に課税される。土地の場合は譲渡、賃貸借契約書、建物の場合は譲渡契約書の時に課税される。
・相続税は遺産を相続した時に、贈与税は贈与を受けた時に課される税金。
【テキスト１周目を終えて】
第１編の権利関係では理解しにくい部分が多くあった。
借りている土地を又貸ししたり、他人の土地に居座ったり・・・
法律の内容をしっかりと解っていないと難しいと感じた。
第２編以降は難しいというよりも、覚えることが多い。
ルール、数値などが解っていれば計算なども問題無さそう。暗記科目？
実践33日目 3月28日
テキストを読んで意味の分からなかったキーワードの意味を検索
勉強時間は36分
【わかった事】
「左前」・・・経済的に苦しくなる事
不動産の用語ではないようだが初めて聞いた言葉。
【わかりにくい所】
「公信力」というワードを調べてみたものの、いまいちよく解らず。
とりあえず信用力？という認識
実践34日目 3月29日
２０１９年の過去問に挑戦！
結果は２２点
勉強時間は113分
【わかった事】
テキストを１周したので過去問に挑戦。
結果は２２点。出来過ぎ。まぐれだと思う。
自信を持って解けたのは５問ほど。
残りの問題は選択肢を一つか二つ消せたのが半分、全く解らないのが半分といったところ。
とりあえず良かったのは５０問を２時間以内に終われたこと。
勉強を始める際に本屋さんで過去問をちらっと見た時には、「Aが所有する甲土地をBが・・・」
となった時点で全く頭に入ってこなかったので、少しは成長を感じられた。
反省点は、問題文を読み間違えていたのがいくつかあったので次回以降に気を付ける。
とりあえず試験範囲の全容が解ったので、明日からは分野ごとに問題を解いていき理解度を深めていく。
実践35日目 3月30日
テキストP3～P18（２回目）
過去問①P2～P17（１回目）
勉強時間は64分
今日の内容は『制限行為能力者』について
【備忘禄】
今日からは朝の３０分に加えて、夜も３０分ほど過去問を解くことに。
制限行為能力者については、未成年、成年後見人、被保佐人、被補助人が出来る事と、保護者の権限などを覚えておく。
未成年者・・・保護者の権限は取消権、同意権、追認権、代理権。同意なしにやった損する契約を取り消せる。
成年被後見人・・・保護者の権限は取消権、追認権、代理権。日用品の購入などを除く、同意をえて行った契約でも取り消せる。
被保佐人・・・保護者の権限は取消権、同意権、追認権。同意なしにした重大な契約だけ取り消せる。
まとめ
5週目の勉強時間は３１２分。
テキスト１周目完了。初めて過去問にも挑戦。
これからは勉強時間を１日１時間に増やし、テキストだけでなく問題も解いて理解を深めていく。
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