宅建独学実践記！９週目の記録です。
テキストの再読と過去問の問題集を解いていきます。
実践57日目 4月21日
過去問①P400～P433（１回目）
勉強時間は58分
今日の内容は『その他の事項』について
【備忘禄】
相殺はお互いの貸し借りをチャラにする事。お互いの債務が弁済期に来ている相殺適状になれば相殺できる。
相殺適状でない場合は、期限が到来していない側からは相殺できるが、期限が到来している側からは相殺できない。
相殺の効力は相殺適状になった時にさかのぼって生じる。どちらかの債務が時効になった場合でも相殺適状の期間があれば相殺できる。
不法行為や怪我をさせられたときの賠償などは、加害者側から相殺は出来ない。
どちらかの債権が差し押さえられたときに相殺を対抗できるかは、差し押さえのタイミング次第。
請負は仕事の完成が先。引き渡しと支払いは同時履行。責任追及は不適合を知った時から１年以内に通知が必要。
地役権は契約次第で有償にも無償にも出来る。取得時効、消滅時効の対象になる。要役地との分離処分は出来ない。
共有地の場合は土地全体に地役権があると考える。１人が時効取得すれば全員が取得したことになる。
不法行為の損害賠償請求権は損害と加害者を知った時から３年（生命、身体を害する場合は５年）行使しないと時効になる。また不法行為から２０年経っても時効。
債権者代位権は弁済期が来ていなくても保存行為は出来る。
使用貸借は必要費を負担しなければいけない。また引き渡しが対抗要件にならないので新しい大家に明け渡しを求められても対抗できない。
実践58日目 4月22日
テキストP271～P294（２回目）
過去問②P2～P23（１回目）
勉強時間は79分
実践59日目 4月23日
過去問②P24～P49（１回目）
勉強時間は45分
実践60日目 4月24日
過去問②P50～P83（１回目）
勉強時間は70分
今日の内容は『宅建業』について
【備忘禄】
宅地建物の売買、交換、賃借を自ら、代理、媒介で行うなかの自ら賃借以外は宅建業の免許がいる。国、地方公共団体、信託銀行、信託会社は免許不要。
知事免許から大臣免許への免許替えは知事経由で行う。免許替えは新事務所での事業開始前にする。
免許の有効期間は５年。更新は満了の日の９０日前から３０日前までに行う。
廃業届の届け出は、死亡の場合は相続人。合併は消滅会社の代表役員。破産は破産管財人。解散は清算人。廃業は代表役員。届け出は３０日以内。相続人の場合は知ってから３０日以内。
失効のタイミングは死亡、合併はその時に失効する。破産、解散、廃業は届け出の時に失効。
欠格事項では破産者は復権していればＯＫ。禁固、懲役に処せられたもの、宅建業法や暴力系の犯罪で罰金に処せられたものは執行後５年間はダメ。執行猶予が終わるとすぐにＯＫ。
不正手段で免許取得、業務停止命令に違反、業務停止処分事由が特に重いために免許取り消しの場合、聴聞前の駆け込み廃業は５年間ダメ。それ以外での免許取り消しや業務停止処分の聴聞前の駆け込み廃業は停止処分期間が過ぎるとＯＫ。
事務所には標識が必要。５人に１人以上の宅建士が必要。欠員が出たら２週間以内に補充しなければいけない。
各事務所には従業者名簿が必要、１０年間保存。取引に関する帳簿も必要。保存期間は５年。自ら売主になった新築住宅にかかわるものは１０年。事務所ごとに報酬額の掲示が必要。
案内所にも標識が必要。契約を締結するには案内書を設置する現地の知事と免許権者の両方に１０日前までに届け出が必要。１人以上の宅建士が必要。案内所が土地に定着している場合はクーリングオフが出来る。
売主と販売の業者が違う場合は案内所を設置した業者が標識、知事などへの届け出、宅建士の配置をする。売主は物件の所在場所の標識を配置する。
実践61日目 4月25日
テキストP295～P306（２回目）
過去問②P88～P103（１回目）
勉強時間は60分
今日の内容は『宅地建物取引士』について
【備忘禄】
宅地建物取引士になるには、宅建試験に合格⇒欠格事由無し、２年以上の実務経験か国土交通大臣の登録実務補習受講で知事に登録できる⇒交付申請前の６か月以内に行われる知事の講習受講（合格後１年以内は免除）で取引士証の交付
合格と知事への登録は一生有効。取引士証は有効期間５年。
欠格事由は業者の場合とほぼ同じ。営業許可を得ていない未婚の未成年者は業者にはなれるが、取引士にはなれない。
住所、氏名、本籍、勤務先の業者名が変更した時は、本人が遅滞なく登録先の知事に変更の登録を申請しなければいけない。取引士証にも住所氏名は記載されているので取引士証の書き換え申請も必要。
取引士でなくなる時の届け出は３０日以内。死亡は相続人。心身の故障は本人、法定代理人、同居の親族。破産、禁固、懲役は本人。
勤務先の支店が変わった場合の登録の移転は任意。今の知事を経由して行う。古い取引士証は効力を失うので新しいものが来るまでは仕事ができない。引き換え交付も出来るが新しい取引士証の期間は前の期間まで。取引士自身が引越した場合は移転できない。事務禁止処分中は移転できない。
宅地建物取引士証は取引の関係者から請求があれば提示しなければいけない。重要事項の説明の時は請求されなくても提示しなければいけない。
取引士証は取引士でなくなった時には返納する。事務停止処分を受けた時には交付を受けた知事に提出し、期間満了後に返還請求すれば返してもらえる。
実践62日目 4月26日
過去問②P104～P117（１回目）
テキストP307～P323（２回目）
過去問②P118～P131（１回目）
勉強時間は72分
実践63日目 4月27日
過去問②P132～P157（１回目）
勉強時間は48分
今日の内容は『営業保証金と保証協会』について
【備忘禄】
営業保証金は宅建業者が供託所に供託するお金。本店は１０００万、支店は１店ごとに５００万。本店の最寄りの供託所に供託する。
供託するときは有価証券を混ぜてもＯＫ。国債は額面の１００％。地方債、政府保証債権は９０％。それ以外は額面の８０％でカウントする。
開業するときは免許を受けた後、営業保証金を供託し、免許権者に届け出て営業を開始できる。支店を増やす時も営業保証金を新たに供託し、届け出てから営業を開始できる。
本店を移転するときは営業保証金の供託所も速やかに変更しなければいけない。金銭だけで供託の場合は保管替えを請求すれば後は供託所がやってくれる。有価証券を混ぜて供託しているときは新しい供託所に供託する必要があり、一時的に二重供託になる。
還付が発生して営業保証金が不足した時は通知を受けてから二週間以内に追加しなければいけない。
廃業などで営業保証金を返還してもらう時には六か月以上の期間を定めて公告しなければいけない。すぐに取り戻せるのは二重供託、保証協会に加入、原因が生じてから１０年経過した場合。
保証協会は弁済業務保証金分担金を納付すれば加入できる。本店６０万、支店は１店ごとに３０万を金銭で納める。新規加入は加入日までに納付、支店追加は事務所設置後２週間以内に納付。次に保証協会が１週間以内に東京法務局に供託する。
還付を受ける人は保証協会の認証を受ける必要がある。保証協会の加入前の取引も保証してくれる。限度額は営業保証金の額と一緒。
還付があると供託所から国土交通大臣へ、大臣から保証協会へと連絡。保証協会は通知後２週間以内に供託所に還付分を納付。そのお金は業者に還付充当金として請求する。業者は通知後２週間以内に納付する必要がある。
業者が２週間以内に納付できないと保証協会社員の地位を失う。その際の穴埋めは弁済業務保証金準備金という積立から捻出するが、足りない場合は保証協会全社員に特別弁済業務保証金分担金として納付するように通知を出す。社員はこの通知後１か月以内に納付しないと社員の地位を失う。
社員でなくなると１週間以内に営業保証金を供託する必要がある。
まとめ
9週目の勉強時間は432分。
問題集は２冊目に突入。
宅建独学合格へのスケジュールでは問題集３冊を６月末までに終わらせる予定なので、少し遅れぎみ。
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