宅建独学実践記！１１週目の記録です。
テキストの再読と過去問の問題集を解いていきます。
実践71日目 5月5日
過去問②P322～P357（１回目）
勉強時間は61分
今日の内容は『自ら売主の８つの制限』について
【備忘禄】
８つの制限は業者が素人に売るときに適用されるルール。
クーリングオフが出来るかどうかは申し込んだ場所で決まる。買主が申し出た自宅や勤務先ではクーリングオフは出来ない。
業者から書面で告げられてから８日間経過すると出来なくなる。代金全額の支払いと引き渡しの両方が完了すると出来ない。効力は買主が書面で発した時に生じる。
業者が他人の物件を素人に売る時は確実に手に入る状態になっていればＯＫ。
未完成物件でも手付金等保全措置を取っていれば問題ない。手付金等保全措置は金融機関、保険事業者、指定保管機関（保証協会など）にお願いする。このうち指定保管機関は未完成物件は対応できない。
手付金等保全措置は手付金や中間金を貰う前に必要。手付金等保全措置が例外的にいらないのは、買主が登記を得た場合と金額が小さい場合。未完成物件なら５％以下かつ１０００万以下、完成物件なら１０％以下かつ１０００万以下。
業者が素人から受け取れる手付の上限は代金の２０％まで。債務不履行などで契約解除になった時の損害賠償や違約金を定める時も代金の２０％まで。これを超える分は無効。すべてが無効ではない。取り決めが無い場合は実害額全額になる。
民法では契約不適合の時は知った時から１年以内に通知が必要となる。宅建業法では通知の期間が引き渡しから２年以上の期間であれば認められる。
ローンの場合、支払いが遅れた際には３０日以上の期間を定めて書面で催告し、それでもダメな時に契約解除や一括返済請求ができる。代金の３０％まで支払いを受けると所有権を移さなければいけない。
実践72日目 5月6日
テキストP372～P383（２回目）
過去問②P362～P379（１回目）
勉強時間は62分
実践73日目 5月7日
過去問②P380～P413（１回目）
勉強時間は71分
実践74日目 5月8日
過去問②P414～P439（１回目）
勉強時間は54分
今日の内容は『重要事項説明書と３７条書面』について
【備忘禄】
重要事項の説明は業者の義務。取引士が説明、記名押印する。説明は契約前にする。取引士証の提示が必要。
重要事項説明書は買主に渡すもの。業者が買主の時は説明は省略できる。
記載事項は契約前に知っておく必要のあるもの。登記された権利などは記載事項だが移転登記の申請時期は３７条書面での記載事項。手付金等保全措置の概要、５０万以上の預り金や支払金保全措置の概要、代金や借賃以外に授受される金銭の額や目的、ローンなどのあっせん内容と不成立の場合の特約、ローンの場合の支払い総額や毎月の支払額など、契約不適合担保責任の履行措置の概要、損害賠償額の予定や違約金は記載事項。
３７条書面は契約成立後遅滞なく、両当事者に交付する。契約書のようなものなので当事者の住所氏名や、物件の住所、金額、引き渡し時期、移転登記の時期、中古の場合は構造耐力上主要部分の状況について当事者双方で確認した事項などが必須記載事項。
解除に関する事項、損害賠償額の予定や違約金、代金や借賃以外に授受される金銭の額や時期や目的、ローン不成立の時の特約、契約不適合担保責任の履行措置の概要などは重要事項と同じ。契約不適合担保責任の特約（引き渡しから２年など）や危険負担、税金の負担は３７条書面だけの項目。
実践75日目 5月9日
テキストP384～P389（２回目）
過去問②P440～P465（１回目）
勉強時間は68分
今日の内容は『監督処分と罰則』について
【備忘禄】
業者や取引士に対する監督処分では免許権者・登録権者は全ての処分を出せる。免許取り消しや登録消除は現地の知事は出来ない。監督処分を出す時は聴聞が必要。業者が指示処分や業務停止処分を受けた時は登録している都道府県の業者名簿に年月日と内容が記載される。
業者が免許取り消しになるのは不正手段で免許取得、業務停止処分に違反、業務停止処分になった理由が特に重い場合、欠格事由の発生、免許を受けてから１年以上開始しない時や１年以上休む場合は必ず取り消し処分になる。
業者が行方不明の場合は公告から３０日経過すると取り消しに出来る。
取引士の場合は登録消除の条件は業者の取り消しの場合とほぼ同じ。取り消しになると交付を受けた知事に取引士証を返納しなければいけない。
国土交通大臣は全ての業者に対して、知事はその地域で宅建業を営む業者に対して指導、助言、勧告ができる。業者に対して業務停止処分や免許取消処分をした時は公告しなければいけない。知事が指示処分や業務停止処分をした時は免許権者に通知が必要。
国土交通大臣が一般消費者の利益の保護に関する義務違反で監督処分をする時は総理大臣と協議が必要。
実践76日目 5月10日
テキストP390～P392（２回目）
過去問②P466～P485（１回目）
勉強時間は35分
今日の内容は『住宅瑕疵担保履行法』について
【備忘禄】
新築住宅の場合、主要部分については引き渡しから１０年間は瑕疵担保責任を負う。業者が素人に家を売る時には保証金を供託しなければけない。
金額は１戸目は２０００万円でそこから増えていく仕組み。床面積５５㎡以下の場合は２戸で１戸分となる。
毎年３月３１日と９月３０日の基準日に過去１０年間分の保証金を供託していなければいけない。基準日から３週間以内に免許権者への供託状況の届け出も必要。違反すると基準日の翌日から５０日後に自ら売主となる売買契約の締結が禁止される。
業者は供託の代わりに保険を掛ける方法もある。保険期間は１０年以上。供託の場合は営業保証金と同じで有価証券でもＯＫ。保管替えのルールも同じ。契約前に供託所の説明が必要なのも同じだが、営業保証金は口頭での説明で良かったが住宅販売瑕疵担保保証金は書面の交付が必要。
実践77日目 5月11日
テキストP395～P421（２回目）
勉強時間は47分
まとめ
１１週目の勉強時間は３９８分。
宅建業法はテキストのページ数の割に宅建試験での出題数が多い。
覚えることは多いが、得意分野にしたいところ。
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