宅建独学実践記！１４週目の記録です。
テキストの再読と過去問の問題集を解いていきます。
実践92日目 5月26日
テキストP471～P474（２回目）
過去問③P200～P227（１回目）
勉強時間は58分
今日の内容は『農地法』について
【備忘禄】
農地法は日本の農業生産力を守る為のもの。
権利移動は農地を農地として、牧場を農地や牧場として売る場合。農業委員会の許可が必要。遺産分割や相続などの場合は許可不要で農業委員会に遅滞なく届け出が必要。
転用は自分の農地を牧場やその他の物に変更する場合。転用目的権利移動は農地を牧場や他の物に、牧場を他の物にする目的で売る場合。どちらの場合も知事の許可が必要。市街化区域なら農業委員会に届け出ればＯＫ。農家が２アール未満の自分の農地を農業用施設に転用する場合は許可不要。
実践93日目 5月27日
テキストP475～P480（２回目）
過去問③P228～P253（１回目）
勉強時間は61分
今日の内容は『土地区画整理法』について
【備忘禄】
区画整理前は従前の土地。区画整理中は仮換地。区画整理後は換地。
仮換地の期間は仮換地指定効力発生の日から、換地処分公告の日まで。特別の事情があれば効力発生の日と別の日にも設定できる。
施行者は個人、土地区画整理組合、区画整理会社、大臣、都道府県、市町村など。
土地区画整理組合は７人以上の共同で定款と事業計画を定め、知事からの設立の認可が必要。施行地区内の宅地所有者と借地権者は全員が組合員になる。
区画整理の際の費用を捻出するため、一部を換地せず保留地として取っておくことができる。
仮換地を指定する際は施行者が個人の場合は従前の宅地と仮換地となる宅地の所有者の同意が必要。土地区画整理組合の場合は総会等の同意。区画整理会社の場合は所有者と借地権者の各2/3以上の同意。国土交通大臣、都道府県、市町村の場合は土地区画整理審議会の意見を聞く。
区画整理中の仮換地に建物を建てたりするときは知事の許可が必要。
工事が終了すると施行者から一斉に通知される。その後知事が換地処分公告を行う。
換地処分公告があると仮換地の効力はその日の２４時で消滅。必要なくなった地役権が消滅。
換地処分公告の翌日には換地が従前の宅地とみなされる。清算金の確定。保留地が施行者の所有になる。公共施設は原則、市町村の管理となる。
実践94日目 5月28日
テキストP481～P482（２回目）
過去問③P254～P265（１回目）
テキストP481～P482（復習）
過去問③P254～P265（復習）
勉強時間は30分
今日の内容は『その他の法令』について
【備忘禄】
文化財保護法は文化庁長官の許可。国立公園は環境大臣の許可。国定公園は知事の許可。集落地域整備法は市町村長への届け出。生産緑地法は市町村長の許可。
河川法、海岸法、道路法、港湾法は各管理者の許可。
森林法、地すべり等防止法、急傾斜地の災害防止に関する法律は知事の許可。都市緑地法、流通業務市街地の整備に関する法律、大都市地域の住宅などの供給促進に関する特別措置法は知事等の許可。
実践95日目 5月29日
テキストP485～P492（２回目）
過去問③P270～P307（１回目）
勉強時間は59分
今日の内容は『住宅金融支援機構と公示価格』について
【備忘禄】
『住宅金融支援機構』
家の購入者が銀行で組んだ住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、資産担保証券（ＭＢＳ）として証券市場に売り出す。これを証券化支援事業（買取型）という。
新築だけでなく中古物件でもＯＫ。本人かその親族が住む場合の購入に限られる。
住宅ローンを返済できなくなった場合に銀行に保険金を支払うという業務も行っている。これを証券化支援事業（保証型）という。
お金の回収などは銀行や地方公共団体等に委託できる。住宅資金情報の提供や相談などの業務は委託できない。
基本的に個人への直接融資はしないが、災害がらみ、マンションの共用部分、子供と高齢者に関するものはＯＫ。
住宅融資保険と団体信用生命保険の２つの保険もあつかっている。
『公示価格』
土地鑑定委員会が公示区域内に標準値を設定。２人以上の不動産鑑定士に依頼。
近傍類地の取引価格、近傍類地の地代、同等の効用を有する土地の造成費用を元に算出。
正常価格とは自由に取引が行われた際の通常の価格の事。建物や借地権が存在する場合でもないものとして算出。
土地鑑定委員会は年１回、官報に公示価格を公示する。基準日、単位面積当たりの価格、標準地と周辺の土地の利用状況なども公示する。
一般取引の場合は公示価格は努力義務。土地収用法による補償金算出には強制力あり。
実践96日目 5月30日
テキストP493～P497（２回目）
過去問③P308～P335（１回目）
勉強時間は52分
今日の内容は『不動産の鑑定評価の方法』について
【備忘禄】
原価法・・・新たに作るとしたらいくらかかるかを査定し、減価修正して価格を算出。
取引事例比較法・・・似たような物件がいくらで取引されたかを調べて、一定の補正をして算出。
収益還元法・・・賃貸した場合の賃料から逆算して価格を算出。
正常価格・・・市場性を有し、合理的な価格
限定価格・・・市場性を有し、市場が限定されている場合（土地を借りている人が、その土地を買い取る場合など）
特定価格・・・市場性を有し、正常価格の前提を満たさないので市場価格とかい離する場合（民事再生法に基づく早期売買など）
特殊価格・・・市場性を有しない（重要文化財など）
実践97日目 5月31日
過去問③P336～P351（１回目）
勉強時間は22分
今日の内容は『不当景品類及び不当表示防止法』について
【備忘禄】
一般消費者保護の為の法律。
取引時に認められる景品は取引価額の１０％以下かつ１００万円以下の景品。抽選の時は取引価額の２０倍以下かつ１０万円以下。登記費用や保険料などを業者が負担するのはＯＫ。
広告に表示しないといけないもの。高圧線下の土地はその旨と大体の面積。市街化調整区域では建物を建築できない旨。接道義務に違反する土地は再建築できない旨。古家、廃屋が立っている土地はその旨。傾斜地を３０％以上含む土地ではその旨と傾斜地の割合か面積。私道負担がある土地は負担部分の面積。道路予定地の場合はその旨。土地の下に地下鉄が走っているときはその旨。擁壁なしの崖の上か下にある土地はその旨。
広告では道路距離８０ｍを１分。新築は建築後１年未満で未使用の場合のみ。
多数の物件を販売しているときは最低価格と最高価格を表示。１０件以上の場合は最多価格帯とその数。
実践98日目 6月1日
テキストP498～P500（２回目）
過去問③P352～P409（１回目）
勉強時間は59分
今日の内容は『土地・建物』について
【備忘禄】
宅地に向く土地は砂礫質の土地、扇状地、自然堤防（背後の低地はダメ）、台地・丘陵地（端は崩れやすいからダメ）、干拓地はダメ、埋め立て地は干拓地よりまし
液状化は地下水位が浅い場合に起きやすい。国土の山地と平地の割合は山地が７５％。国土面積のうち火山地は７％、台地・段丘は１２％、低地は１３％。
鉄骨は自重が軽く不燃構造、燃えないが熱に弱く強度が落ちる。そのため火災時の倒壊を防ぐために鉄骨を耐火材量で被膜する。
鉄筋コンクリートは耐火性、耐久性が大きい。中性化の防止やひび割れ防止の措置が必要。
集成木材構造は強度が強いので体育館などに用いられる。木材は乾燥しているほど強度が上がる。防虫対策も必要。
耐震構造は建物の強度を上げて揺れに耐える。免震構造はゴムなどを設置して揺れを減らす。制震構造は制震ダンパーを設置し揺れを制御する。３つともに既存不適格建築物の補強に用いられる。
まとめ
１４週目の勉強時間は341分。
宅建独学挑戦開始から約３か月。
ここまで朝の勉強は１日も休まず継続中。（夜は出来なかった時あり）
朝の時間は毎日ほぼ同じルーティンなので続けやすいように思う。
一方で夜は仕事や急な用事などで時間を作れない時がある。
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